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04/11/2010

Réunion publique de présentation des travaux de l’avenue du Général Leclerc

La Mairie organise une réunion publique de présentation des travaux d’aménagement de l’avenue du Général Leclerc pour le tronçon situé entre l’avenue du Général De Gaulle et la rue Martin-Bernard.

La réunion se tient jeudi 4 novemebre 2010 à 20h30 à l’Hôtel de Ville - salle du Conseil municipal.

Comme d’habitude les élus municipaux d’opposition n’ont pas été conviés à cette réunion. Des riverains leur ont communiqués cette information.

Source : La Garenne PS

07/10/2010

Intercommunalité: une décision sans associer les Garennois

Intercommunalité: une décision sans associer les Garennois - La Garenne-Colombes Infos Octobre 2010

Au cours des derniers mois, des décisions importantes sont votées au Conseil, tendant à façonner le périmètre dans lequel va s'insérer notre commune. Le maire a demandé, à sa seule initiative, le rattachement des Champs Philippe à La Défense (Etablissement EPADESA). Il a fait par ailleurs le choix de n'étudier que le projet d'inteTcommunalité avec les communes limitrophes de La Défense, en refusant auparavant d'étudier le projet d'intercommunalité comprenant notamment Bois-Colombes et Colombes. Nous voyons bien à travers ces décisions, que cela auTa un impact très important sur notre cadre de vie. Cette orientation est nouvelle : le maire était au moment des élections municipales de 2008, farouchement opposé à toute intercommunalité, affirmant ne pas vouloir voir « ses attributions réduites à celles d'un arrondissement parisien ».

C'est à cause de cette posture de chef de village gaulois que nous avons une médiathèque mal conçue, mal localisée et portée uniquement par notre ville. Aujourd'hui, nous assistons à un virage à 1800, mettant en jeu l'équilibre urbanistique de notre commune.

La seule constance que nous pouvons observer, c'est celle de ne pas associer les citoyens et tous leurs élus à ces décisions, prises en catimini, sans avoir le courage de se confronter à des opinions différentes. D'autant plus que cette question n'a jamais été abordé au coûts d'une élection municipale. On peut donc se poser la question de savoir si Philippe Juvin dispose d'un mandat pour prendre à lui tout seul une décision aussi importante. La GaTenne risque d'y perdre son âme, par la faute d'un maire emmuré dans ses certitudes.

Christophe Conway
Conseiller municipal MoDem
0662703421
www.la-garenne-democrate.com

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06/10/2010

2 600€ le m2 … On brade l’immobilier aux Champs Philippe !!!

ASSOCIATION UEV-LGC COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Mercredi 23 juin 2010 à 13h30, au Tribunal de Grand Instance de Nanterre, Mme Lunel, Juge de la Juridiction des Expropriations, examinait le cas de cinq maisons situées à la Garenne Colombes suite à la demande d’expropriation de la SEM92, Société d’Economie Mixte des Hauts de Seine, mandatée par la ville de La Garenne Colombes dans le cadre de la ZAC des Champs Philippe.

Et oui pour l’une d’entre elle, la SEM92 offre 2 600€ le m2 … incroyable à La Garenne !!! En fait cette audience est presque la phase finale d’un long processus bien connu des professionnels et qui aboutit souvent à une véritable spoliation du bien avec des prix très inférieurs à ceux du marché de l’immobilier.

Tout commence, il y a une quinzaine d’années, par un projet d’aménagement, par des préemptions progressives, puis tout s’accélère avec la création d’une ZAC, une Déclaration d’Utilité Publique et une convention d’aménagement au travers de laquelle la Mairie de La Garenne Colombes confie à la SEM92 l’aménagement de la dite ZAC. La Mairie délègue ainsi les basses besognes des expropriations à la SEM92. La pression commence sur les propriétaires isolés. Les plus faibles, les plus âgés reçoivent la visite d’un agent immobilier qui bénéficie de l’image et du poids de la « collectivité publique ». Les prix obtenus sont alors très bas. On mure rapidement les maisons achetées, laissant un véritable champ de bataille. Ce paysage confirme la destruction de tout marché immobilier local et exerce une pression psychologique sur les habitants qui sont maintenus dans l’incertitude sur leur futur pendant parfois plusieurs années. On observe alors de plus en plus d’accords sur des prix un peu moins bas que la première vague mais qui reste en dessous d’un marché réel.

Pour ceux qui résistent encore, c’est le coup de grâce, le « coup du Lapin de Garenne », la SEM92 saisit la juridiction des Expropriations qui a en charge de fixer les montants des indemnités. La SEM92 bâtit alors un dossier sur la base de références des cessions qu’elle a elle même créée, le Marché local n’existant plus. Elle reçoit le renfort du Commissaire de la République, anciennement « les domaines », qui en tant que représentant de l’administration fiscale a en charge de veiller à ce que les dépenses de l’administration soient justes et conformes au marché. Précisons que cette administration a déjà été condamnée par la Cour Européenne car elle sous-évaluait les biens. Pour couronner le tout, Expropriant et Commissaire de la République utilisent une méthode de mesure des biens, la SDPHO (Surface Développée Pondérée Hors OEuvre), qu’eux seuls utilisent, interdisant ainsi toute comparaison avec des données du marché issues de la base des Notaires, la base des Hypothèques ou des informations fournies par les professionnels de l’immobilier généralement exprimées en surface habitable. Selon l’avocat de la SEM92, cette méthode de mesure aboutit en général à une mesure de 20% supérieure à celle de la surface habitable. L’avocat des expropriés lui rappelle qu’il a lui-même refusé cette approximation dans d’autres affaires.

Si on applique cette approximation au cas de la maison à 2 600€ du m2 SDPHO, on arrive à 3 120 € du m2 habitable ce qui reste bien inférieur au minimum de 5 000€ du m2 habitable admis par tous les professionnels pour une maison de ville en mauvais état à La Garenne. Le prix au m2 dans des immeubles neuf en copropriété avoisinant les 7 000€.

Ainsi donc, le 23 juillet, nous sommes arrivés à la situation suivante :

- un report d’audience pour l’une des maisons,

- un accord dont les termes n’ont pas été rendus publics pour un propriétaire qui avait deux maisons,

- un désaccord sur la maison de Mme Gouré :

 évaluée pour 89m2 SDPHO à 2 600€ le m2 par la SEM92

 évaluée pour 89m2 SDPHO à 3 700€ le m2 par son propriétaire

 évaluée pour 82m2 SDPHO à 2 500€ le m2 par le Commissaire de la République

- un désaccord sur la maison de M. Heyraud :

 des mesures incohérentes des différents géomètres allant d’env. 180m2 à 240m2 SDPHO. Le plus bas étant encore le Commissaire de la République.

 évaluée pour 2 900€ le m2 SDPHO par la SEM92

 évaluée pour 4 000€ le m2 SDPHO par son propriétaire

 évaluée pour 3 000€ le m2 SDPHO par le Commissaire de la République

Dans les deux cas, l’avocate des expropriés a montré l’incohérence des références retenues et a mis en évidence que ces références, situées uniquement sur le secteur des Champs Philippe, étaient basées sur des expropriations ou des quasi-expropriations.

Notons qu’il nous semble surprenant que le Commissaire de la République qui intervient clairement à charge contre l’exproprié et en soutien de l’autorité expropriante, ait le privilège du dernier mot dans les plaidoiries, en intervenant après la défense de l’exproprié.

Le juge semble avoir pris en considération les remarques de l’avocate qui démontrent le mécanisme de la sous-évaluation des biens.

Le juge rendra son « délibéré » en Octobre 2010

Nous ne pouvons qu’espérer que le Juge pourra faire respecter l’esprit de la loi et permettre, ainsi, aux expropriés de se reloger dans le même secteur à des conditions équivalentes.

La Position de l’Association UEV-LGC

L’Association ne conteste pas la nécessité de réhabiliter les Champs Philippe mais s’interroge sur les méthodes utilisées. Elle déplore l’absence totale de représentant de la Mairie pour accompagner ses administrés et veiller à ce qu’ils soient traités dignement. La Mairie est pourtant bien informée puisqu’elle a un représentant au sein de la SEM92.

L’association mène les actions suivantes :

 Soutenir les expropriés, les aider à défendre leurs intérêts afin que les conditions d’expropriation soient conformes au marché réel et leur permettent un relogement dans le secteur à des conditions équivalentes,

 Informer les garennois des expropriations non décrites sur La Garenne Infos,

 Interpeller les pouvoir publics sur les éventuels abus,

 Remonter l’information le plus haut possible pour introduire de la dignité dans ces pratiques.

Rappel des fondements de la Loi :

Le droit français de l’expropriation est une conséquence directe de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, dont l’article 17 dispose « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité »

De plus, le droit de l’expropriation est également encadré par la Convention Européenne des droits de l’homme, dont l’article 1er du 1er protocole additionnel précise que « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes ».

Le Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique précise à l’article L13-13 que « les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation. »

Et pour ceux qui ne connaissent pas tout : Qu’est-ce qu’une expropriation ?

L’expropriation est une procédure qui permet à une collectivité (Etat, collectivité territoriale ou organisme assumant une mission de service public) d’obliger une personne privée, particulier ou société, à lui céder ses droits immobiliers sous réserve d’une “juste et préalable” indemnité.

Dans quelles conditions peut avoir lieu une expropriation ?

Une expropriation ne peut avoir lieu que pour une opération déclarée d’utilité publique, après enquête (exemples: opérations d’urbanisme telles que la création de lotissements destinés à l’habitation ou à l’industrie, ou celle d’un équipement public).

Qui peut exproprier ? Ce sont principalement :

 l’Etat, les collectivités locales, leurs concessionnaires,

 les établissements publics,

 certaines personnes auxquelles la loi a reconnu ce droit (organismes assumant une mission de service public).

L’expropriation se déroule en plusieurs étapes :

 une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique ;

 une déclaration de projet si celui-ci est susceptible d’affecter l’environnement ;

 une enquête parcellaire aboutissant à un arrêté de cessibilité; cette enquête a lieu soit en même temps, soit après l’enquête d’utilité publique ;

 le transfert de propriété, soit par acquisition amiable, soit par ordonnance du juge de l’expropriation ;

 la fixation et le versement des indemnités.

Ordre des étapes

Certaines de ces étapes peuvent être menées de façon simultanée.

Enjeu et détail de la procédure

L’expropriation ne peut pas être prononcée avant l’étape de déclaration d’utilité publique. Cette dernière peut pleinement être remise en cause au cours de la procédure contradictoire mise en œuvre préalablement.

30/09/2010

Les expropriés des Champs-Philippe veulent plus d’argent (le parisien 30/09/2010)

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Hier après-midi, plusieurs habitants de LaGarenne-Colombes se sont retrouvés devant le juge des expropriations au TGI de Nanterre.

Face à eux, la société d’économie mixte des Hauts-de-Seine (SEM92),quidoit racheter leurs loge ments pour y construire la ZAC des Champs-Philippe, un nouveau quartier inclus dans le périmètre de La Défense élargie. « La SEM propose des prix très largement inférieurs à ce que valent des pavillons équivalents, de l’ordre de 30 à 40 % », s’étrangle René Legoff, président de l’association UEV,Urbanisme-Esprit Village à LaGarenne.

Au final, c’est le juge qui devra fixer le prix de vente. Au cours de l’audience, très technique, il est question de mesurage, de coefficient de pondération, de calcul… « Le pavillon de M. et Mme K. a un certain cachet, il est pittoresque, l’état est impeccable, il y a un grand terrain et une rue calme », mar tèle un avocat . Object if convaincre la juge que la demeure de ses clients vaut 3 600 € lemètre carré.

La SEMévoque quant à elle 2 600 € et le commissaire du gouvernement en propose 3 100… Dans la salle, le couple a le visage tendu. « La SEM nous a contactés il y a un peu moins d’un an, se souvient Antoine. Je ne demande pas la lune. J’espère juste toucher de quoi racheter quelque chose d’équivalent : un pavilllon et 300m2 de terrain à LaGarenne. Avec ce que propose la SEM c’est impossible. » « Il n’y a qu’un acheteur possible, la SEM 92. Cela empêche d’avoir des prix sincères, estime son avocat, Me Gilles Caillet. Au total, 50 familles sont concernées. »

En face, la SEMse défend de tirer les prix vers le bas. « Nos propositions s’appuient à la fois sur les estimations faites par France Domaine et sur
notre connaissance du marché immobilier de LaGarenne-Colombes », précise Hervé Gay, directeur général de la SEM 92. Les magistrats rendront leur délibéré début novembre.

Le parisien 30 Septembre 2010

17/12/2009

La nouvelle association « Urbanisme - Esprit village » écrit au maire

Lettre ouverte : Au Maire et aux Conseillers Municipaux de La Garenne Colombes
Monsieur le Maire, Mesdames et Messieurs les conseillers municipaux,
 

En lançant les travaux de réfection de la rue Voltaire avant que les problèmes de stationnement du secteur ne soient réglés, vous n’entendez pas les usagers de cette rue. Comme vous le dites, Monsieur le Maire, « le beau attire ». Vous avez raison et la majorité des garennois seraient favorables à refaire la rue Voltaire. Encore faut-il, en premier lieu, garantir la continuité d’accès aux commerces et aux habitations. Commencer par supprimer 26 places sur les 82 existantes n’est pas le bon ordre des choses.
Il faut d’abord solutionner le problème de stationnement qui est vital pour les commerces comme pour les riverains. Le bon sens voudrait que l’on lance rapidement les études afin de choisir le meilleur emplacement pour le futur parking.
La décision de refaire la rue Voltaire avant le parking intervient dans un contexte difficile :

 - difficile pour les commerces, fragilisés par une crise économique dont on tarde à voir la fin. L’expérience et les études montrent que les travaux engendreront une baisse mécanique de 35% de leur chiffre d’affaires et pourraient nécessiter 5 ans pour revenir au niveau avant travaux ;

- difficile pour les clients des boutiques et du marché, poussés par les contraintes d’accès à se tourner vers d’autres zones de chalandise ;

 - difficile pour la commune, donc pour tous les garennois, avec de grandes incertitudes sur les financements venant compenser la taxe professionnelle ;

 - difficile pour les riverains ne disposant pas de parking qui ne pourront plus stationner dans la rue Voltaire le soir en rentrant du travail.

Pour ces raisons, nous vous réitérons notre demande :

REPORTEZ LES TRAVAUX RUE VOLTAIRE APRES AVOIR RESOLU LE PROBLEME DE STATIONNEMENT DANS LE QUARTIER

Restant à votre disposition pour discuter des solutions qui sont encore possibles.
René LE GOFF
Président de l’association
Urbanisme-Esprit Village à La Garenne

Source : UEV-LGC

28/09/2009

Le PLU nouveau est arrivé (la Garenne de toutes nos forces)

La dernière modification du Plan local d’Urbanisme qui vient d’être approuvée lors du Conseil municipal du 7 septembre 2009 est la troisième depuis celle du 17 avril 2007, soit une modification par an. Sans doute un record en la matière, mais un record dont la Garenne-Colombes ne peut s’enorgueillir.

Le Plan Local d’Urbanisme est un document dans lequel les communes expriment leur politique en matière d’aménagement urbain en fixant les règles d’utilisation des sols et en organisant le développement local. C’est un document qui touche l’ensemble des habitants de la commune, et qui a une réelle incidence sur leur droit de propriété et leur cadre de vie. Toute modification de ce type de document doit nécessairement s’accompagner d’une consultation publique, véritable moment de démocratie locale où chaque citoyen est en droit d’exprimer son opinion sur son futur cadre de vie.

A la Garenne-Colombes, la démocratie locale se semble pas vraiment faire partie des priorités de la municipalité. Si la consultation a duré plus d’un mois, du 16 mai au 24 juin dernier, seules quatre rencontres avec la commissaire enquêtrice ont été programmées, dont trois en pleine semaine, autant dire, en toute intimité. De plus, les élus de l’opposition n’ont pu avoir accès au volumineux dossier (300 pages) que 5 jours francs avant la séance du Conseil municipal. Nous espérons que ceux de la majorité, qui ont voté cette modification à l’unanimité, ont pu, eux, en prendre connaissance bien plus tôt, et prendre leur décision en toute connaissance de cause…

Car l’objet principal de cette modification, à savoir, selon les dires de la municipalité, « adapter et clarifier les règles de stationnement applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif », touche un sujet localement très sensible. Comment ne pas noter que cette modification fait suite au jugement du tribunal administratif de Versailles prononçant l’annulation du permis de construire de la médiathèque, au motif que le projet ne prévoyait pas la réalisation d’un parking souterrain, alors que le précédent PLU l’exigeait ? La majorité municipale nous a soutenu que cette énième révision du PLU, décidée à la hâte, n’avait pas pour objet de contourner cette décision de justice. Au contraire, nous pensons que les deux sont étroitement liées. Philippe Juvin lui-même a fini par ne pas dire autre chose en affirmant ( page 14 du rapport du Commissaire Enquêteur ) : « Le problème de la médiathèque a généré une prise de conscience quant à la fragilité juridique des permis de construire, d’où cette décision de modification du PLU dans les meilleurs délais afin de permettre de régulariser la situation des équipements en cours et de ceux à venir ». 

S’il entrait en vigueur (ce qui suppose qu’il ne fasse l’objet d’aucun recours), le nouveau PLU assouplirait considérablement les contraintes de stationnement liées aux édifices publics. Il serait dorénavant permis de créer des places en surface et en dehors de l’assiette de l’édifice public, dans un périmètre de 500 mètres. Cette règle se substituerait à celle qui imposait la présence d’un parking souterrain.

Nous ne pouvons que constater qu’en ce qui concerne la médiathèque, cette modification permettra la continuation d’un bâtiment mal pensé, mal implanté et sans parking intégré alors que l’intérêt public le demande. Ce bâtiment lui-même tendant à justifier par la suite la construction d’un parking souterrain de 400 places sous la Place de La Liberté, dans un quartier qui jusque là ne connaissait pas de réels problèmes de stationnement, en dehors du samedi matin. Parking qui ne profiterait pas forcément au dynamisme économique de la rue Voltaire, mais qui, en revanche, drainerait la circulation en centre ville, avec les inconvénients que l’on imagine aisément : nuisances sonores, pollution, embouteillages, perturbation du marché pendant les longs mois nécessaires aux travaux.

Au delà même du lien évident entre le PLU nouveau et l’annulation du permis de construire de la médiathèque, nous devons aussi dénoncer le caractère flou des règles nouvellement adoptées. Loin de la clarification promise, la sémantique nouvellement utilisée laisse perplexe et semble en réalité bouleverser toute l’approche du PLU initial. En effet, l’article 12.2.1 parle de : « en surface ou en sous-sol » ; « sur le terrain d’assiette du projet ou dans un rayon de 500 m autour de celui-ci » ;  l’article 12.2.2 : « Le nombre de place de stationnement éventuellement nécessaire ( …) doit être apprécié notamment au regard de la nature de l’équipement, de son mode de fonctionnement, de sa situation sur le territoire communal, des possibilités de desserte par les transports en commun ainsi que de l’offre publique de stationnement disponible, existante ou projetée dans le secteur du projet ». Ce qui laisse place à une interprétation discrétionnaire de la mairie en matière de stationnement…

Dès lors, Monsieur Le Maire, Mesdames et Messieurs vos adjoints ou membres de la majorité « il ne faudrait PLU (Plan Local d’Urbanisme) prendre les enfants du bon Dieu pour des canards sauvages“. Cette modification a pour objectif principal de régulariser dans les meilleurs délais la situation de certains équipements en cours et principalement la médiathèque. Il s’agit au plus vite de contourner les obstacles engendrés par le droit et la justice de notre pays. Cette modification tend de la même façon à vous donner toute latitude pour faire de l’urbanisme à la carte, sans contrainte juridique, et sans avoir nécessairement à vous soucier du bien commun.

Nous tenons à vous rappeler qu’un PLU doit traduire, après consultation des habitants, un véritable projet d’aménagement et de développement durable. Or, à la Garenne-Colombes, la majorité municipale semble privilégier le « développement durable » d’une politique de tâtonnement où le PLU, loin d’être un document prospectif qui engage la commune dans des projets cohérents à long terme, devient un document que l’on modifie au gré des contraintes ou des envies.

Source : La Garenne de toutes nos forces

 
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